부린이를 위한 양도소득세의 기본개념

대부분이 내집마련을 하고 싶고 따박따박 월세 받는 삶을 살고 싶으실 겁니다. 그러나 갑자기 돈이 필요하거나 다른 물건을 사기위해서 부동산을 팔기도 하는데 그 때 당연히 고려해야할 것이 세금! 그중에서도 양도소득세는 필수적으로 알아두어야 할 세금이 아닌가 싶습니다. 지금부터 간략하게 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 양도소득세란?

(1) 양도소득세 의의

양도소득세는 열겨된 과세대상을 사실상 양도하는 경우 양도자가 해당 과세기간(1/1~12/31) 동안 양도로 인하여 얻은 소득에 대한 세금입니다. 양도소득세 신고기한은 과세기간의 다음 연도 5/1~5/31까지로 납세지 관할 세무서에 신고하는 납부하여야 합니다.

(2) 양도소득세 특징

1) 양도자별로 합산과세되는 인세이다.
2) 종합소득에 합산하지 않고 분류과세 한다.
3) 과세기간이 끝나는 때 성립하고 신고하는때 확정 된다.
4) 신고불이행시 가산세가 부과된다.
5) 분납은 가능하나 물납은 불가하다.
6) 기한 후 신고가 가능하다.

2. 양도소득세 과세대상물과 거래

(1) 종류

1) 토지
2) 건물
3) 부동산의 관한 권리
- 이용할 수 있는 권리: 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
- 부동산 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 주택상환채권, 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 납입한 상태에서 양도하는 권리
4) 사업에 이용하는 토지등과 함께 양도하는 영업권
5) 특정시설 이용권(골프회원권, 콘도회원권 등)
6) 주식 및 출자지분

(2) 양도로보는 거래

다음에 해당하는 것이 그 예이며 기본원칙은 양도대상 물건을 유상으로 이전하는 것을 말합니다.
1) 매매
2) 교환
3) 현물출자
4) 대물변제
5) 부담부 증여
6) 담보제공 자산의 경락
7) 공매 및 수용

(3) 양도로 보지 않는 거래

1) 무상이전- 증여로 봅니다.
2) 양도담보
3) 환지처분
4) 공유물의 분할
5) 신탁해지
6) 배우자 또는 직계존비속 간 이전(증여추정)
7) 매매원인 무효의 소로 인한 소유권의 환원
8) 신탁재산의 소유권이 수탁자로 이전

(4) 부담부증여와 증여추정

1) 부담부증여란?
최근 직계존비속간에 교환과 더불어 많이 일어나고 있는 거래형태 입니다. 증여 시 수증자가 인수한 채무에 대해 대가성을 인정하여 증여자에게 양도소득세를 과세합니다. 채무 인수 외에 자산에 대하여는 유상이전이 아니기때문에 증여세가 과세 됩니다. 그러나 배우자나 직계존비속 간의 부담부증여는 채무를 인수한 경우에도 특수관계인 이기에 증여로 추정됩니다. 이 경우 채무를 인수한 사실이 객관적으로 입증가능한 서류가 존재할 시에는 양도로 보아 양도소득세를 과세합니다. 그러므로 증여계약시 채무에 대한 부담부증여 사항을 명시한 부담부증여계약서를 작성하고 실제 인수한 채무에 대하여 수증자가 이자를 지급하는 등의 객관적 증거가 필요합니다.
부담부 증여 시 양도, 취득가액은 양도, 취득 당시의 가액X(인수한채무상당액/ 증여가액)으로 합니다.
2) 배우자, 직계존비속 간 증여추정
배우자 또는 직계존비속 간 부동산을 이전하는 경우 실질적인 대가관계에 의문이 따르기에 증여로 추정됩니다.
증여추정이 되더라고 양도로 보는 경우로는 법원의 결정에 의한 경매, 파산선고로 처분되는 경우, 대가관계가 명백한 경우가 있습니다. 대가관계가 명백한 경우란 등기, 등록을 요하는 자산간의 교환, 구입대금 출처를 증명할 수 있는 경우 입니다.

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3. 양도 및 취득시기

(1) 일반거래

원칙: 사실상 잔금청산일
예외: 대금청산일이 불분명한 경우나 대금청산 전 등기등록한 경우 등기등록접수일 또는 명의개서일

(2) 특수한거래

1) 자가건설 건축물: 사용승인서 교부일과 사실상 사용일 중 빠른날
2) 상속, 증여에 따른 취득자산: 상속개시일 또는 증여일
3) 점유취득: 점유를 개시한 날
4) 부동산에 관한 권리 취득: 권리가 확정 되는 날, 타인으로 부터 매입 시는 사실상 잔금 청산일

4. 양도소득세의 계산방법

1) 양도차익= 양도가액- 취득가액- 필요경비
2) 양도소득금액= 양도차익- 장기보유특별공제
3) 과세표준= 양도소득금액- 양도소득 기본공제
4) 산출세액= 과세표준X세율
5) 결정세액= 산출세액- 공제감면세액
6) 총결정세액= 결정세액+ 가산세
7) 납부할 세액= 총결정세액- 기납부세액

양도소득세의 계산구조는 내용이 세부적이고 봐야할 내용들이 많습니다. 다른 포스팅에서 좀 더 자세히 다뤄 보겠습니다.