최근에 전세사기가 기승을 부리고 있고 경제가 어려워 망하는 회사가 늘고 있는데 내 보증금, 내 월급, 내 퇴직금 받을 수 있을지 걱정이 많이 되실 겁니다. 집주인이 파산신청을 해서 경매에 넘어가거나 회사가 도산해서 청산절차에 들어갈 경우 배당을 통해서 잔여금액을 받을 수 있는데 많은 채권자들이 존재합니다. 많은 채권자들의 우선순위가 어찌 되는지 그리고 최소로 보장받을 수 있는 소액보증금은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
■채권의 우선변제권
1. 채권의 우선순위
체납처분비> 최우선변제권(소액임차보증금, 3개월 임금채권)>당해세(해당 물건에 과세된 조세채권)>우선변제권(담보물권, 임차권, 조세채권)>일반임금채권>후순위 조세채권> 공과금> 일반채권 순으로 배당받을 수 있습니다.
(1) 체납처분비
체납처분비란 물건을 경매함에 있어 실제로 들어간 진행비용을 의미합니다. 경매절차에 들어가는 비용과 해당물건을 유지, 보존하기 위해 들어가는 비용이 이에 해당합니다.
(2) 최우선변제권
최우선 변제권이란 체납처분비를 제외한 다른 모든 채권보다 최우선적으로 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
최우선변제권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖춰야 하는데 대항력이란 전입신고 후 확정일자를 받거나 임차권을 유지하며 계속점유하고 있어야 합니다. 임차권이 만료되어 점유하지 못하는 경우에도 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권은 존속하는 것으로 봅니다.
1) 주택임대차보호법상 보장되는 최우선변제되는 소액임차보증금은 다음과 같습니다.
| 담보물권 설정일(확정일자 등) | 지역 | 임차보증금액 | 최우선변제금액 |
| 2021.05.11~ | 서울특별시 | 1.5억 이하 | 5000만원 |
| 과밀억제권역, 용인, 김포, 화성, 세종 | 1.3억 이하 | 4300만원 | |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 7천만원 이하 | 2300만원 | |
| 그밖의 지역 | 6천만원 이하 | 2000만원 | |
| 2018.09.18~2021.05.10 | 서울특별시 | 1.1억원 이하 | 3700만원 |
| 수도권(과밀억제권역), 용인, 세종, 화성 포함 | 1억원 이하 | 3400만원 | |
| 광역시(인천, 군지역제외), 안산, 김포, 경기광주, 파주 | 6천만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 외의 지역 | 5천만원이하 | 1700만원 | |
| 2016.03.31~2018.09.17 | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3400만원 |
| 수도권(과밀억제권역) | 8천만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시(인천, 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주, 세종시 | 6천만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 외의 지역 | 5천만원 이하 | 1700만원 |
2) 상가 임대차 보호법상 최우선변제되는 소액임차보증금은 다음과 같습니다.
| 담보물권설정일 | 구분 | 임차보증금 | 우선변제금액 |
| 2019.04.02~ | 서울특별시 | 6천5백만원 이하 | 2200만원 |
| 과밀억제권역 | 5천5백만원 이하 | 1900만원 | |
| 광역시(과밀억제권역 및 군지역제외), 안산, 용인, 김포, 광주 | 3천8백만원 이하 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3천만원 이하 | 1000만원 |
주택 및 상가임대차보호법 개정이력은 아래링크를 참조하세요.
http://www.iros.go.kr/pos1/html/les/PLESBuildingLawH.html
대한민국 법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
3) 3개월치 임금 및 3년간의 퇴직금
받지 못한 임금 중 직전 3개월치 임금과 3년간의 퇴직금은 최우선변제 채권입니다.
(3) 당해세
당해세란 해당 물건으로 인하여 발생한 세금을 말합니다. 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 자동차세 등이 그 대상이 됩니다.
(4) 우선변제권
우선변제권 채권은 채권의 우선순위에 따라 나뉘는데 이 우선순위는 법정기일로 판단합니다.
여러 채권이 경합하는 경우 담보설정일자/ 확정일자와 전입신고일 중 늦은 날+1일/법정기일(조세채권) 중에 빠른 날 순으로 우선변제권이 있습니다. 그렇기에 전입신고와 확정일자를 잔금일과 동시에 받는 것이 좋으며 등기부등본에 선순위 담보 등이 없는지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
(5) 기타 임금채권
최우선 변제 임금채권을 제외한 나머지 임금채권을 말합니다.
(6) 후순위 조세채권
법정기일이 늦은 후순위 조세채권을 말합니다.
(7) 공과금, 일반채권
국민연금, 건강보험 등의 공과금을 말하며 일반채권은 담보가 설정되지 않거나 후순위 채권을 말합니다.
경매, 배당 시 채권의 우선순위에 대하여 살펴보았습니다. 전세사기나 집주인의 파산, 회사의 파산 등에 대처하기 위해선 우리가 똑똑해질 필요가 있고 저런 불상사가 발생한다면 최소한의 절차라도 알고 있어야 대응이 되실 겁니다. 우리는 우리 스스로 지켜야 합니다.
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