양도소득세 1세대 1주택 비과세, 요건, 대상 알아보기

우리나라 국민 중 1주택자가 가장 많을텐데요. 더 좋은집을 가기 위해서나 갑자기 돈이 필요한 경우 부득이 소유하고 있는 주택을 매매 할 수 밖에 없는데요. 1주택자가 비과세를 받기 위한 요건에 대하여 간략하게 포스팅 해보겠습니다.

1. 1세대 1주택 비과세

(1)1세대 1주택 비과세 요건

1) 양도 당시 주택의 소유자는 1세대일 것

1세대란 무엇일까요? 양도일 현재 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에세 생계를 같이하는자와 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다. 배우자 없이도 1세대가 가능 한 경우는 배우자의 사망 혹은 이혼, 납세의무자인 세대주가 30세 이상인 경우, 중위소득 40%이상으로 주택, 토지를 관리 유지하며 독립된 생활을 하는 경우가 있으며 미성년자는 제외합니다.(미성년자도 법에따라 1세대로 인정 받을 수 있는 경우 1세대로 봅니다.)

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2) 양도 당시 1주택일 것

-원칙: 양도일 현재 주택으로서 국내에 상시 주거용을 사용하는 건물과 그 부속토지를 말합니다. 주거용 사용여부는 사실상 용도에 따라 판단합니다.

3) 양도 당시 주택으로 보유한 기간이 2년 이상 일 것

- 양도일 현재 1세대가 국내에 등긴된 1주택과 그 부수토지를 2년이상 보유(조정대상 지역에 있는 주택의 경우 2년 보유+ 2년 거주)후 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- 보유기간은 일반적으로 취득일로부터 양도일까지로 합니다.
- 취학, 질병, 요양, 근무상 형편 등의 사유로 1년이상 거주한 주택을 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전함에 따라 양도하는 경우 보유기간의 제한을 받지 않고 비과세 됩니다.(보유기간 특례)
- 그 외 건설임대 주택의 양도, 공공사업용 양도, 국외 이주 등의 사유에도 보유기간 특례가 적용됩니다.

(2) 1세대 2주택 양도세 비과세 요건 특례

1) 주거 이전을 목적으로 한 2주택

- 국내에 1주택을 소유한 자가 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용 합니다.
- 종전의 주택이 조정대상 지역에 있는 상태에서 조정대상 지역에 신규주택을 취득하는 경우 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고를 마치고 신규주택 취득일로 부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

2) 상속으로 인한 2주택

- 상속으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우 상속받은 주택을 양도할 때에는 과세 됩니다.
- 상속받은 주택 외 기존 보유 주택을 양도하는 경우 1세대 주택 비과세를 적용 합니다.
- 그러므로 기존주택을 처분하고 상속주택을 비과세 요건을 고려하여 처분하면 둘다 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

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3) 그 외 특례

① 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거보양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택이 되는 경우 합친날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 합니다.
② 1주택을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하고 있는 자와의 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 그 혼인일부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택에 대해(보유기간 요건을 충족한 경우) 1세대 1주택 비과세를 적용 합니다.
③ 취학, 근무상형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 부득이한 사유가 해소된 경우에는 해소 된 날로부터 3년 이내에 양도한 경우에 비과세를 적용합니다.

(3) 고가주택 제외

- 고가주택이란 주택 및 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억을 초과하는 것을 말합니다.
- 겸용주택의 경우 주택연면적이 주택 외 연면적보다 커서 전체을 주택으로 보더라고 주택부분만 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단 합니다.
- 고가주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세가 적용배제 됩니다. 12억까지는 비과세가 적용 되고 그 초과분에 대해서만 과세가 되는 구조입니다.
- 고가주택 양도차익: 총 양도차익x[(양도가액-12억)/양도가액]

1세대 1주택 비과세를 적용 받으려면 2년은 보유해야하고 조정대상지역의 경우 2년 거주를 하여야 합니다.
그리고 완전한 비과세를 받으려면 주택가격도 12억이하여야 하겠습니다. 본인이 주택을 매매할때 1세대 1주택 요건에 부합하는지 면밀한 검토가 필요해 보입니다.