전세사기 특별법 내용과 전세사기 대책, 정책 변경사항 알아보기

최근 대규모 전세사기로 피해를 보는 많은 분들이 생기고 있습니다. 주택 투기자들의 무분별 한 투기로 인하여 선량한 세입자들이 전세사기피해를 보고 있습니다. 이에 대해서 특별한 도움이 안 되고 있다가 최근에 전세사기 특별법과 각 부처별 시행령과 시행규칙을 수정하는 방식으로 전세사기를 미연에 방지하고 전세사기 피해자들에게 도움이 될 수 있는 노력을 하고 있는데요, 그렇다면 전세사기 특별법의 내용과 정부의 하반기 전세사기 관련 정책들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

■ 전세사기 특별법과 전세사기 대책, 정책 변경사항 알아보기

1. 부동산 전세사기 특별법

(1) 부동산 전세사기 특별법 주요내용

6월부터 부동산 전세사기 특별법이 시행되고 있습니다. 정식명칭은 '부동산 전세사기 피해자지원 및 주거안정에 대한 특별법'입니다. 이 법은 전세사기피해자들을 결정하고 피해자들의 주거안정을 지원하기 위해서 만들어졌습니다. 부동산 전세사기 특별법의 주요 내용은 다음과 같습니다.
1) 전세사기 피해자 인정 요건(유효기간 시행 후 2년)
- 전입신고와 확정일자를 받을 것
- 피해보증금이 5억 원 이하일 것
- 임대인이 다수의 임차인에게 보증금을 반환하지 않거나 예상되는 경우(임대인의 파산, 회생, 임차건물 공, 경매 개시 등)
- 임대인에 대한 수사가 개시되었거나 임대인의 기망, 보증금 반환하지 않을 의도가 상당할 것
- 임차인의 보증보험 가입으로 보증금 전액이 반환가능 한 경우 피해자에서 제외
2) 전세사기특별법은 타 법에 대한 우선
전세사기 특별법은 전세사기 및 주거안정에 관한 다른 법률보다 우선 적용된다,
3) 임차건물에 대한 경매, 공매, 압류에 대한 정지, 유예 신청가능
전세사기 특별법에 적용을 바든 피해자는 임차건물에 대한 경매, 공매, 과세관청의 압류와 체납처분에 대한 절차에 대해 유예, 정지를 신청할 수 있습니다.

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4) 전세사기피해 임차인의 우선매수권
전세사기 피해자로 인정받은 자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선매수를 신청할 수 있습니다. 
5) 임대인의 체납세금의 대한 안분 요청
전세사기물건의 임대인의 체납세금에 세 대하여 과세관청은 체납절차를 통하여 회수할 수 있는데 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 체납세금을 각 주택별로 안분하도록 요청할 수 있습니다. 채권 우선권에 의하여 세금이 보증금 보다 우선일 때 보증금을 보다 더 회수할 수 있도록 하는 조치라 생각됩니다.
6) 주거 안정을 위한 자금융자
전세사기 피해자 및 적법한 임대권한이 없는 자와 계약을 체결한 자는 주거안정을 위한 필요자금의 융자 및 지원을 받을 수 있습니다.
7) 긴급지원 대상자

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전세사기 피해자 및 적법한 임대권한이 없는자와 계약을 체결한 자는 긴급복지지원법 5조에 해당하는 긴급지원대상자로 봅니다.

*긴급지원대상자: 긴급지원이 필요한 대상자로 생활지원, 주거지원, 의료지원 등을 신속하게 받을 수 있는 대상자

(2) 부동산 전세사기 피해자 신청방법

1) 지자체(광역시, 도)에서 신청가능합니다.
2) 필수서류: 결정신청서, 임대차계약서, 주민등록초본 제출
3) 선택서류: 개인정보수집 및 이용동의서, 경매, 공매 개시 통지서, 임대인의 파산 시고 결정문, 임차권등기서류, 집행권원(판결문, 지급명령) 등

2. 2023년 하반기 전세사기 피해 및 예방을 위한 정부 지원 대책

2023년 하반기 이렇게 달라집니다 정부책자를 통해 7월 1일부터 시행되는 전세사기 관련 개정사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

(1) 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안 시행(2023년 7월 2일 시행)

1) 전세사기 피해자는 지자체(광역시, 도)를 통하여 전세사기 피해자 신청이 가능합니다.
2) 전세사기 피해자로 인정되면 임차주택을 낙찰받도록 지원하거나 계속 거주 희망 시 공공이 매입 후 임대주택으로 공급하고 생계가 곤란한 피해자는 긴급 신용대출 및 생계비, 의료비를 지원합니다.

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(2) 상습 다주택 채무자에 대한 성명 공개

1) 전세사기 예방 및 악성 임대인 근절을 위하여 상습 다주택자의 성명을 공개하는 주택도시기금법이 23년 9월 29일 적용됩니다.
2) 대상자는 일정기간의 소명기간을 거쳐 주택도시보증공사(HUG)에서 '임대인정보공개심의위원회'의 심의, 의결 후 결정됩니다.
3) 공개되는 정보는 대상자의 성명, 나이, 주소, 미반환 보증금액과 기간, HUG의 대위 변제금액, 횟수 등입니다.
4) 공개정보 대상자는 3년 이내 2건, 합산 2억 원 이상 구상채무가 발생한 임대인입니다.
5) 이는 HUG홈페이지나 안심전세앱을 이용하여 확인이 가능합니다.

(3) 전세사기 피해 방지를 위한 공인중개사법 개정

1) 공인중개사가 임대차 중개 시 안전한 계약체결을 위하여 임대인 미납세금, 확정일자 현황에 대한 열람권한 등을 설명하여야 합니다.-시행일 23년 10월 19일
2) 전문자격이 없는 중개보조원은 중개의뢰인을 만날 경우 신분을 밝혀야 하며 중개사가 고용할 수 있는 중개보조원 수도 제한됩니다.(공인중개사 1인당 5명 이내)-시행일 23년 10월 19일
3) 위법 공인중개사에 대한 처벌 강화를 위해 자격 취소요건을 금고 이상(집유포함), 직무 관련 형법상 범죄로 확대되었습니다. (형법 114조 범죄단체 조직, 231조 사문서위조, 234조 위조사문서 행사, 347조 사기, 355,356조 횡령, 배임)-시행일 23년 7월 2일
4) 불법중개행위에 대한 신고가 확대 되었습니다. (전화번호 1833-4324)-시행일 23년 7월 2일
 
이상으로 전세사기 특별법과 하반기부터 시행되는 전세사기 개정정책에 대해 알아보았습니다. 이 법이 전세사기 피해자들에게 많은 도움이 될지는 모르겠습니다만 전세사기 피해자들이 어서 피해를 회복하고 정상적인 일상으로 돌아오기를 빕니다. 그리고 피해에 대한 보상도 중요하지만 다시는 이런 일이 일어나지 않도록 예방에도 각별한 주의가 필요하며 우리도 피해자가 될 수 있다는 생각으로 관련 내용들을 알아둘 필요가 있을 것으로 생각됩니다.